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Der Mietvertrag ist ein schuldrechtlicher Gebrauchsüberlassungsvertrag zwischen Vermieter und Mieter, durch den der Vermieter verpflichtet wird, dem Mieter entgeltlich den Gebrauch einer bestimmten Sache auf Zeit zu gewähren. Der Mietvertrag kann sich sowohl auf bewegliche Sachen, wie zum Beispiel Maschinen, Fahrzeuge oder ähnliches, als auch auf unbewegliche Sachen (Grundstücke oder Teile hiervon, Geschäftsräume, Wohnräume), nicht jedoch auf Rechte, beziehen. Für den Abschluss eines Mietvertrages ist grundsätzlich keine gesetzliche Form vorgeschrieben. Mietverträge können auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden. Aus Gründen der Beweissicherheit ist jedoch eine schriftliche Fixierung vorzuziehen.

Pflichten der Mietvertragsparteien

Hauptleistungspflicht des Vermieters ist die Pflicht, dem Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache zu gewähren, ihm die vermietete Sache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 BGB). Hauptleistungspflicht des Mieters ist die Pflicht zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses. Die Rückgabe bzw. Räumung der gemieteten Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses (zB durch Kündigung des Mietvertrages) stellt hingegen eine selbstständige Leistungspflicht des Mieters dar.

Die Hauptleistungspflicht des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu unterhalten, ist abdingbar. In der Praxis hat sich insoweit die Überbürdung der Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen an Gegenständen, die dem direkten, häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, eingebürgert.

Verjährungsfristen

Ansprüche des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB von drei Jahren. Bei Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter steht dem Vermieter ein Unterlassungsanspruch (§ 541 BGB) sowie unter Umständen ein Recht zur ordentlichen oder fristlosen Kündigung zu (§§ 543, 569, 578 Abs. 2 BGB).

Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache (vgl. § 548 BGB). Hierzu gehört der in der Praxis wichtige Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.

Untermietvertrag + Mietvorvertrag

Von dem Mietvertrag zu unterscheiden ist der Untermietvertrag (§§ 540, 553 BGB) und der Mietvorvertrag. Abschluss des Mietvertrags und Beginn des Mietverhältnisses fallen meist nicht auf den selben Zeitpunkt.

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