Mietrecht

Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 09.04.2015 (Az. 67 S 28/15) entschieden, dass der Mieter nach Ablaufs einer befristeten Untermietererlaubnis unverzüglich alles im tatsächlich und rechtlich Mögliche tun muss, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und den Auszug des Untermieters herbeizuführen.

Sachverhalt

Der vor Gericht auf Räumung und Herausgabe der an den Mieter vermieteten Wohnung klagende Vermieter hatte dem beklagten Mieter per Email vom 04.01.2012 gestattet, dass seine Nichte vorübergehend bei ihm in der Mietwohnung wohnen darf , bis sie eine Wohnung gefunden hat. Mit Schreiben vom 12.12.2012, 20.08.2013 und vom 05.06.2014 kündigten die Kläger das Mietverhältnis außerordentlich wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung. Mit Schreiben vom 20.08.2013 kündigten die Kläger zudem wegen Eigenbedarfs. Die Kläger verlangen von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Entscheidung

Das Gericht entschied auf die Klage der Vermieter, dass diesen ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gegen den Beklagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB zustehe. Ein Kündigungsgrund gemäß § 543 II Nr. 2 BGB liege vor, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt und dadurch die Rechte des Vermieters erheblich verletzt.

Vorliegend hatte der Mieter seiner Nichte trotz Abmahnung der Kläger weiterhin entgeltlich bei sich wohnen lassen, obwohl er dazu nicht mehr befugt war. Bei der Email der Vermieter handelte es sich nach Auslegung des Gerichts um eine zeitlich befristete Erlaubnis, die spätestens mit Ablauf des Jahres 2012 erloschen sei. Nach dem Wortlaut der Email sei dem Beklagten lediglich gestattet gewesen, „ … dass eine Verwandte vorübergehend bei Ihnen … wohnt, bis sie eine Wohnung gefunden hat.“ Damit solle der Nichte des Beklagten nach dem bereits offensichtlichen, aber auch aus dem Wortlaut der Erlaubnis ableitbaren Willen der Parteien lediglich die zeitlich beschränkte Möglichkeit eingeräumt werden, sich adäquaten eigenen Wohnraum zu beschaffen. Damit indes sei die Erlaubnis unabhängig von der Aufnahme und dem Erfolg der Wohnungssuche nur „vorübergehend“ erteilt und auf die für eine erfolgreiche Wohnungssuche üblicherweise erforderliche Zeitspanne beschränkt worden. Die demnach spätestens seit dem 01.01.2013 unbefugte Gebrauchsüberlassung hätten die Kläger vor Ausspruch der Kündigung vom 05.06.2014 auch wirksam gemäß § 543 III 1 BGB abgemahnt, da die der Kündigungserklärung vom 05.06.2014 vorausgegangenen fristlosen Kündigungen vom 12.12.2012 und 20.08.2013 ebenfalls – und zum Teil ausschließlich – auf eine unbefugte Gebrauchsüberlassung durch den Beklagten gestützt waren. Ob bereits diese Kündigungen materiell wirksam waren, bedürfe keiner abschließenden Entscheidung des Gerichts, da eine in ihrem Kündigungsvorwurf einschlägige vorhergehende Kündigung die Funktion einer konkludenten Abmahnung selbst dann erfüllt, wenn sie unwirksam ist.

Die trotz erfolgter Abmahnung fortgesetzte entgeltliche Gebrauchsüberlassung stelle einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß des Beklagten dar, dass den Klägern eine Fortsetzung des Mietverhältnisses selbst bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zuzumuten war. Eine dem Beklagten günstigere Beurteilung wäre hinsichtlich des ihm zur Last zu legenden Pflichtverstoßes nur in Betracht zu ziehen gewesen, wenn es ihm in dem zwischen der letzten Abmahnung und dem Ausspruch der Kündigung vom 05.06.2014 liegenden Zeitraum aus tatsächlich Gründen nicht möglich gewesen wäre, eine Beendigung des mit seiner Nichte begründeten Untermietverhältnisses und deren Auszug herbeizuführen. An diesen Voraussetzungen indes fehlte es, da der Beklagte nach erfolgter Abmahnung mehr als neun Monate – also hinreichend – Zeit hatte, um die vertragswidrige Nutzung der Mietsache zu beenden, die er tatenlos verstreichen ließ. Somit sei die von den Klägern ausgesprochene Kündigung vom 05.06.2014 als außerordentliche Kündigung wirksam.

Rechtslage

Nach § 540 Abs. 1 BGB ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.

Der beklagte Mieter musste vorliegend also die Erlaubnis des Vermieter einholen, damit einer einen Teil der Wohnung an seine Nichte untervermieten durfte. Dritter i. S.d. § 540 I 1 BGB ist grundsätzlich jede Person, die nicht Partei des Mietvertrags ist. Der Mieter ist jedoch im Rahmen seines eigenen, unentziehbaren vertragsmäßigen Gebrauchs dazu berechtigt, Dritten den Gebrauch der gemieteten Wohnung in gewissem Umfang zu überlassen, insbesondere wegen des ausdrücklichen Schutzes durch Art. 6 GG seine Familie in die Wohnung aufzunehmen (BGH, Urteil vom 05.11.2003 – VIII ZR 371/02, BGHZ 157, 1, 5). Keine Dritten i. S.d. § 540 BGB sind damit der Ehegatte des Mieters, Eltern, Hauspersonal oder Personen, derer der Mieter zur Pflege bedarf.

Aus § 553 Abs. 1 BGB ergibt sich, dass der Mieter der Erlaubnis des Vermieters bedarf, wenn er im Lauf des Mietverhältnisses einen Lebensgefährten/-in in die gemietete Wohnung aufnehmen möchte. Auf die Erteilung der Erlaubnis hat er im Regelfall einen Anspruch (BGH, Urteil vom 05.11.2003 – VIII ZR 371/02).

Genehmigungspflichtig ist auch die Aufnahme sonstiger Verwandter. Dies gilt nach einer Entscheidung des Bayrischen Oberlandesgerichts bereits für den Bruder des Mieters (WuM 1984, 13). Nicht privilegiert sind erst recht Personen, die mit dem Mieter verschwägert sind.

Praxistipp

Für den Mieter empfiehlt es sich, das Verlangen an den Vermieter zur Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung möglichst ausführlich zu begründen, da der Vermieter ansonsten das Verlangen des Mieters wegen fehlender berechtigter Interessen an der Aufnahme eines Dritten ablehnen kann.

Für den Vermieter empfiehlt es sich, die Bitte des Mieters keinesfalls pauschal abzulehnen, da ansonsten der Mieter entweder seinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis einklagen kann oder ggf. zur Kündigung nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB berechtigt sein könnte. Er muss die mitgeteilten Gründe sorgfältig prüfen, ob sich ihnen ein wichtiger Grund entnehmen läßt und muß den Mieter im Zweifel dazu auffordern, seine Angaben zu ergänzen, um ihn in die Lage zu versetzen, seine Entscheidung treffen zu können.

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