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In der Regel wird ein Mietverhältnis nicht einfach so beendet, sondern es wird von einer Vertragspartei gekündigt. Möchte der Vermieter kündigen, muss er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorweisen können (§ 573 BGB). Liegt dieses vor, müssen noch bestimmte Kündigungsfristen eingehalten werden. Dem Mieter stehen dann verschiedene Möglichkeiten offen, sich gegen eine Kündigung zu wehren, sie zu verhindern oder zumindest zu verzögern.

Oft ist es aber auch der Mieter, der den Mietvertrag beenden will und feststellt, dass es gar nicht so schnell geht, wie er gerne hätte. Meist verlangt der Vermieter dann auch noch die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder Schadensersatz für Beschädigungen der Mietsache. In einem solchen Fall ist oft Streit vorprogrammiert und aufgrund der teilweise sehr komplizierten Rechtslage sowie der umfangreichen Rechtsprechung anwaltliche Unterstützung erforderlich.

Um Ihnen einen Einstieg in das Thema der Kündigung und Beendigung eines Mietverhältnisses zu ermöglichen, stelle ich Ihnen im folgenden die Grundlagen der Kündigung des Mietverhältnisses kurz dar:

Wann kann der Vermieter kündigen?

Der Gesetzgeber hat drei Gründe anerkannt, die den Vermieter berechtigen, die Kündigung auszusprechen:

  • Der Mieter verletzt schuldhaft nicht unerheblich seine mietvertraglichen Pflichten (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Häufige Fälle in der Praxis sind die immer wieder zu spät gezahlte Miete, wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung, unzulässige Untervermietung oder Beleidigung des Vermieters. In schweren Fällen kann der Vermieter dem Mieter auch fristlos kündigen.
  • Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, einen Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts (sog. Eigenbedarfskündigung).
  • Der Vermieter wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer “angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert”. Um die drohenden finanziellen Nachteile abzuwenden, darf er dem Vermieter kündigen (sog. Verwertungskündigung).

Der Mieter kann gegen diese Kündigungsgründe eigene Argumente geltend machen und der Kündigung widersprechen. Der Widerspruch muss mindestens zwei Monate bevor der Mieter ausziehen muss beim Vermieter eingehen.

Ein zeitlich befristeter Mietvertrag braucht nicht gekündigt werden. Die Wohnung muss in diesem Fall zur vereinbarten Zeit an den Vermieter herausgegeben werden.

Formale Anforderungen an eine Kündigung eines Mietverhältnisses

  • Eine Kündigung von Wohraum muss immer schriftlich ausgesprochen werden. Die Kündigung muss eigenhändig unterschrieben werden, und zwar von allen Mietern oder Vermietern. Fehlt die Unterschrift, ist die Kündigung unwirksam.
  • Es müssen auch immer alle Vermieter allen Mietern – oder umgekehrt alle Mieter allen Vermietern – kündigen. Gibt es z.B. mehrere Mieter, können sich diese nur gemeinsam und nicht einzeln aus dem Mietverhältnis herauskündigen.
  • Der Vermieter muss dem Mieter im Einzelnen mitteilen, worauf er seine Kündigung stützt. Der Mieter muss aus dem Kündigungsschreiben ersehen können, ob die Kündigung berechtigt ist oder nicht. Es genügt z.B. nicht, wenn der Vermieter schreibt: “Ich kündige Ihnen wegen Eigenbedarfs.” Ist die Kündigung nicht schlüssig, kann ihr der Mieter widersprechen (§ 574 ff. BGB).
  • Der Mieter muss im Gegensatz zum Vermieter im Kündigungsschreiben keine Gründe für die Kündigung nennen. Der Vermieter hat auch kein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung des Mieters.
  • Der Vermieter sollte den Mieter in der Kündigung auf sein Widerspruchsrecht hinweisen, da der Mieter ansonsten auch noch in einem möglichen Gerichtsverfahren Einwände gegen die Kündigung vorbringen kann. Dies führt ggf. zu einem schweren Nachteil für den Vermieter.
  • Sowohl die Kündigung des Vermieters als auch des Mieters muss den jeweils anderen erreichen. Daher sollte man sich den Empfang des Kündigungsschreibens vom Vertragspartner bestätigen lassen. Für den Zugang (und dessen Nachweis) beim Empfänger ist der Kündigende verantwortlich.
  • In der Kündigung muss der Termin genannt werden, zu dem gekündigt wird. Das ist in der Regel das Monatsende. Gekündigt wird daher nicht “zum 01. Oktober”, sondern “zum 30. September”.

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